我的养老我做主---会员制模式下养老会员卡购买合约公证实务分析

　　正在热播的《三十而已》讲述了年龄30+都市女性的故事，剧中折射出很多社会话题给人们带来了一次次深思的机会和情感上的强烈共鸣。例如剧中顾佳父亲的养老问题，顾佳的母亲早逝，如今人到中年，父亲成了她难舍的牵挂，想尽孝心，让父亲搬来和自己一起住，但顾佳的父亲却不想给女儿增添麻烦，迫于无奈，顾佳给父亲找了一家养老院。

　　其实现实中像顾佳父亲这样的老人有很多，有孝顺的子女，但却宁愿选择住养老院，也不和子女同住。究其原因，首当其冲的就是当下追求自由的年轻一代的个体价值在逐渐凸显,并且子女们越来越需要保持自由且独立的生活空间，子女不希望与父母的亲密关系因生活空间的压缩而受到代际鸿沟的考验。

　　据国家统计局最新发布的人口统计数据显示，2018年末，我国60周岁及以上人口24949万人，占总人口的17.9%，增加859万；65周岁及以上人口16658万人，占总人口的11.9%，增加827万。世界卫生组织预测，到2050年，中国或有35%的人口超过60岁，成为世界上老龄化最严重的国家之一，如何赡养老人已成为一个不容忽视的问题。

　　赡养老人，不仅仅只是衣食无忧那么简单。更多的，是对老人精神上的陪伴与支持。针对“养老”方式的讨论，今天的选择与昨天已大不相同，因为我们身处的社会在快速的发展变化着，二十年前，退休的老人们在家买菜、带娃、遛弯；十年前，忙里得闲的老人们打牌、养狗、跳广场舞；现在，时尚前卫的老人们投资、旅游、上老年大学，老人们的生活越来越丰富多彩。老人们对子女的依赖在逐渐减弱,对社会化的养老方式的信任在逐渐增强。

　　近年来，随着中国养老产业的蓬勃发展，养老机构种类也渐趋多元化，有提供日托服务的日间照料中心、有提供长期照料的养老公寓、有提供康复服务的康复中心。同时，随着人们物质生活水平的提高和精神文化需求的增长，市场上已经出现了仿照欧美CCRC（Continuing Care Retirement Community,持续照料退休社区）模式的功能齐全的养老社区。此类养老社区为老人提供从独立生活、协助生活、失智照料到护理照护等的一站式居住设施和服务，使老人在身体情况变化时还能在熟悉的环境中得到对应的看护照料服务。日前,笔者所处的安徽省六安市有一个养老社区项目正式落地，我处也将为其提供综合性、个性化的公证法律服务，该养老项目采取的是“会员制+服务费“的运营模式，本文将试分析该养老社区项目的养老会员卡购买合约公证实务中存在的相关法律合规风险及公证规范建议。

　　《中华人民共和国老年益保障法》第32条规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施。”面对愈演愈烈的老龄化趋势，我国的养老产业在巨大的压力下向着多元化的方向逐步发展。2016年底，国务院颁布了《关于全面放开养老服务市场、提升养老服务质量的若干意见》。政策保障加上社会合力，逐渐形成了以社区养老、机构养老、以房养老和会员制养老等多种模式的养老措施，以保障老年人能够顺利的安度晚年。

　　2018年10月20日，北京市民政局率先发布了《北京市养老服务机构监管办法(试行)》：首次明确支持养老会员制，并提出具体要求：

　　4．社会办养老服务机构按照市场机制自行定价，收费项目及标准需向社会公示，收取押金时应出具风险提示书。

　　2019年4月，国务院办公厅也发布了《关于推进养老服务发展的意见》，对会员制也表达了支持态度，要求持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养结合的养老服务体系。

　　2019年6月份，南京市民政局也发布的《南京市养老服务条例》提到了养老会员制的支持条款、规范和发展建议。

　　2020年，四川省人民政府办公厅发布《关于推进四川养老服务发展的实施意见》（川办发〔2020〕9号），该意见也明确表态支持养老会员制，文件对养老会员的表述如下：严厉整治养老服务领域非法集资乱象，对养老机构为弥补设施建设资金不足，通过销售预付费性质“会员卡”等形式进行营销的，按照包容审慎监管原则，明确限制性条件，采取商业银行第三方存管方式确保资金管理使用安全。

　　养老行业的相关法规政策总是晚于市场出现，养老行业在发展的过程中，一方面因为法律的滞后性，另一方面也因为市场的逐利性，政府对养老会员制通常采取的是包容审慎的原则，在这里政策表述的落脚点就是资金安全。能够保障客户资金安全的情况下，基本上国家政策层面上是赞同采用养老养会员制模式的。

　　养老会员制是在地产被持有经营的情形下，以会员资格作为准入门槛，一次性收取会员费办理会籍，将养老社区的居住权益、享有养老服务的权益、会员增值的权益让渡给会员卡购买人的一种新型养老地产的运营模式。

　　采用养老会员制可以有效地显示会员登记信息，通过身份甄别来降低信息不对称所引起的交易成本，并且养老社区是以持续性照料为主要特征的服务行业，服务对象的稳定性，服务内容的重复持续性，都较适宜采用会员制。本文所讨论的“会员制+服务费”的运营模式是指养老会员卡的购买人预先支付会员卡费获得会员准入资格，待正式入住后定期向养老机构缴纳一定金额的服务费。采用会员制主要是为了养老机构更快速的回笼资金、开展业务的一种营销策略。养老会员制模式同样具有特殊性：1、养老会员卡项下入住人的特定性，从养老项目设立的初衷来看，入住人应为有养老需求的老人；2、提供养老服务的个性化，入住养老社区项目的老人们对养老服务的需求不一样，每个老人的个性也不尽相同，经过与老人及其亲属充分沟通后为其提供个性化的养老服务；3、养老会员卡的投资性，由于养老会员卡的购买人可以是入住者本人或第三人，加上养老项目的位置、运营及配套，不乏有大量的投资客，瞅准养老项目的优质资源进而购买养老会员卡。

　　1．上海亲和源迎丰老年公寓熟年卡对应的是养老社区入住房屋的永久使用权，会员卡权益可继承、可转让、可回购，在收费模式上，终身会员卡采取统一定价的方式，在客户实际入住时根据不同的房型额外收取服务费。

　　2．常州金东方颐养中心金卡对应的是养老社区入住房屋的永久使用权，会员权益可继承、可转让，在收费模式上，在老人入住时按照房屋建筑面积收取服务费，不入住可用来对外出租并获取租金回报。

　　3．上海泰康之家申园押金型会员卡对应的是养老社区入住房屋的终身使用权，直至权益人身故，押金金额全额可退，会员卡不可继承、不可转让，在收费模式上，在客户入住时需缴纳服务费，以保证养老项目的可持续运营。

　　4．杭州万科随园嘉树租金型会员卡对应的是养老社区入住房屋的定期使用权，会员卡权益原则上不可继承、不可转让，在使用期限内可根据入住情况等额退还剩余租金，在收费模式上，在老人入住时需缴纳服务费。

　　（一）养老会员制模式下销售的养老会员卡对应的是房屋产权，还是包含房屋使用权在内的综合性养老服务权益没有明确规定。本文所述的养老会员卡对应的是享有养老社区房屋入住使用权在内的相关权益，房屋产权并不发生变更。

　　养老会员卡对应的相关权益主要包括养老社区的居住权、配套设施的使用权和养老服务的享有权。从投资属性上看，由于养老会员卡购买人无法拥有养老社区房屋的独立产权且附加了大量只有老龄人群才需要的养老服务内容，故而养老会员卡的居住权益只对特定人群具有吸引力，其投资价值高度依赖于养老项目的服务内容和服务品质，而非居住空间本身。

　　（二）养老社区项目的会员享有的是入住房屋的使用权，所有权归养老社区的经营者或第三方享有，这就造成了房屋所有权和使用权的分离，如果养老地产非社区经营者自持，未来养老社区的经营者出现经营风险，会员将会面临较大风险。养老会员制模式的成功与否取决于后期的运营。养老会员卡的销售不仅仅是出售社区内的房屋，而是为入住人提供专业、综合性的养老服务，如果简单把养老会员卡费的收取当做房屋使用权的一次性买断，而忽视养老项目的运营和维护的重要性，是非常危险的。养老社区会员卡销售不是一次性的服务，若想赋予养老会员卡长期的投资价值，除了良好的运营维护外，对于养老会员卡提供一定期限后的退款或定向回购的承诺也非常重要，并应提前设定入住房屋增值后的转让规则。

　　（三）养老会员制模式下的高额收费一直是业界讨论的焦点问题，对于会员费用性质的争议也来源于养老项目高额的收费，因此无论是购买养老会员卡的费用，还是入住后服务费用的收取，都需要优先保障客户的信息知情权，关于企业收取的会员费和服务费用的使用也应该以保障养老项目的可持续运营为前提，对于所收取的费用严格细化，规范相应的养老服务标准，标准对应的高额收费具体包含的收费项目及项目经过评估后的价值都需要以明示的方式让会员知晓，因此，需要建立完善的费用监管体系以确保资金的合理使用，从而防范经营风险。

　　会员制养老是让客户缴纳一定金额的会员费用后而享有会员资格，也是老人接受养老服务所必须具备的前置条件，对于养老机构来说，根本目的是为实现快速的资金回笼，从而锁定对应的客户群体，但会员费用的定性问题一直备受质疑，主要有以下几种说法：

　　购买养老会员卡的会员享有的是租赁物的使用权而非所有权，在一定程度上会员费用与租金具有类似的性质，但是长时间的租赁容易使租赁物的返还产生难以避免的争议，因而许多国家和地区都通过民事立法的方式对租赁期间做出了必要限制。我国法律规定租赁期限最长不得超过20年。我们所讨论的会员费用包含的是养老住所的终身使用权益以及附加的养老服务，由此看会员费并不完全是租金性质。

　　物业费是社区业主为维护房屋共有部位以及共有配套设施正常使用和功能，以及维护物业管理区域环境卫生和秩序而分摊支付的费用。从概念上讲养老会员费用与物业费的性质并不一样，首先，养老社区的会员并不享有房屋的所有权，也就是说并不是业主；其次，养老社区的配套设施及环境卫生的维护是养老机构本身应尽的义务，会员费用的支出是为了会员能够更好地享受社区养老服务；最后，养老会员制的会员是资格类的准入，入住后是否涉及后续物业类型的维护费用应另作讨论。

　　大额押金一般用来担保债务履行或以损害赔偿责任为目的，但押金合同是依附于主合同的从合同，而养老会员费的支出是资格准入类的养老会员购买合约的必要组成部分，并非依附于主合同的从合同，因此，养老会员费也并不具备大额押金性质。

　　最高人民法院发布的《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》关于非法集资的定义中涵盖了五种罪名，而与养老会员制模式最易混淆的是其中一种，即刑法第一百七十六条“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款罪”，即指未经有关监管机关批准，经公开宣传，向社会不特定公众吸收资金，承诺还本付息的活动；变相吸收公众存款，即虽然形式上不是非法吸收公众存款，但是实质上具备上述四个要件的活动。但养老会员卡费与非法集资的本质区别在于是否具备利诱性，即购买的会员卡费用是为了日后获取高额固定的收益，还是为了取得资格准入从而享有优质的服务。从养老会员卡购买合约上具体看合同条款的约定，合法的养老会员卡合约不能含有按时付息，保本理财的性质。

　　老人与养老机构达成会员卡购买协议，支付一定数额现金价值后获得养老会员卡，会员卡的价值根据当事人和养老机构协议时的约定而确定，所以养老会员卡具有财产属性，可以认为养老会员卡是老人持有的具有财产属性的接受养老服务的凭证。并且养老会员卡购买合约的签订没有涉及法律禁止性的规定，不存在违法的事项或者不属于国家禁止当事人协议的事项，所以该协议的签订符合法定性的特征，所以说，养老会员卡具有财产属性。

　　实际上就养老社区的入住人的居住层面而言，虽然以会员卡包含的居住权益为中心，但居住空间的利用是以养老社区的各项服务的提供为前提条件，社区养老是以对入住人的生活照料、医疗服务、健康护理等多种要素的综合性养老服务为核心，入住人或其近亲属与社区经营者签订会员卡购买合约，入住人依据会员卡购买合约享有养老社区提供的居住空间及综合性养老服务。

　　财产继承是以自然人死亡后遗留的属于个人所有的合法财产以及存在合法的继承人或受遗赠人为前提，财产所有权人死亡后，作为财产所有权的客体依然存在，自然人死亡之后留有生前合法占有的权属关系明确的财产是财产继承的前提条件，对于养老会员购买合约包含的财产性权益这类特殊的财产，具备购买人享有养老服务的专属性特点，虽然会员卡是专属于购买人的养老服务权利凭证，但养老会员卡的价值可以通过前期固定比例的会员费的支出进行计算，从这个层面来说，养老会员卡可以继承。但是养老会员卡同时具备人身属性，因为这是专属于购买人享有养老服务而设立的，其适用对象又仅限于享有养老社区机构养老服务的入住人。

　　养老会员卡的购买人根据合约的规定既可以对外转让，也可以按照约定的规则要求养老机构回购，设计会员卡合同主体的变更，根据我国合同法的规定，债权的转让需要遵守意思自治原则，也就是只要当事人是在平等自愿合法的基础上作出的真实意思表示即可作为合同变更的事由。

　　会员制养老服务的权益之所以能够对外转让且具有市场需求，不仅在于会员卡财产属性本身，而且与综合性养老服务这种特殊的市场需求和对位资源的稀缺息相关。 伴随着市场经济的发展和人口老龄化的不断加剧，养老会员卡更是成为了一种投资和盈利的方式。

　　国家也出台相应的政策支持民间资本进入养老服务领域，为老年人提供诸如生活照料、家政服务、精神慰藉和健康护理等服务。受让方享有的从转让方获得的权利需要养老机构的保证实施。因为受让方支付对价从转让方手上获得养老会员卡，不仅是为了获得更好的养老服务，更重要的是老年益的保护。正如学者于立生所说：“个人被假定需要在社会交往和合作中获利，因此需要正义的制度、背景和正义规则。”所以，我们不仅需要遵循现有的法律，而且还得制定符合这种特殊的客体转让的规则来保护老年人的合法权益。

　　本文所述的养老会员制是一种经营体制，养老社区的经营者通过发行会员卡，以特定的养老服务及优质的居住条件吸引客户，从而建立长期稳定的会员销售与服务体系，期冀达到经营的效益回报与客户的投资增值。养老会员卡购买合约即可看作是会员卡购买人（入住社区的老年人或其送养人皆可）与经营者签订的，缔约人或其指定的第三人入住养老社区并安享晚年的资格准入类合同。基于养老服务行业的特殊性，服务对象的高龄化特点，我们办理养老会员卡购买合约公证不仅要追求合同的形式公平，更要重视合同形成之后的实质公平。结合该养老项目的具体情形，一份规范的养老会员卡购买合约应当注意下列问题的审查、确认。

　　确立养老会员制前需要对项目的土地性质、功能定位及整体开发情况进行审查，尤其是土地性质对项目运营模式具有很大的影响，从目前国内养老社区项目用地的性质来看，有医疗、商业、旅游、工业、养老设施用地、社会福利用地等土地性质，从目前的政策导向来看，养老会员制更倾向于自建自持物业经营，因此通过划拨方式取得的土地则不适宜采用会员制。

　　养老项目的功能定位及项目开发情况需要进行考察分析，以期对项目拟服务的主要人群、养老服务的功能化设置进行整体把握，因为会员体系的构建是长期且系统的工作，项目的开发阶段决定了公证介入的侧重点，比如前期会员卡购买合约公证的办理要以项目基本满足功能定位为前提，此外，项目的区位及整体功能设置又关乎会员产品的定价。

　　养老会员卡的购买客户可能是入住老年人本人，也可能是其子女，抑或是看好项目前景的投资客，但无论购买人基于何种考虑，都会参观了解养老社区的情况，并了解社区的入住要求，例如对入住人是否达退休年龄、身体状况是否适宜、家庭财务状况能否支持等，因此，养老会员卡购买合约需要对购买人明示入住前的流程，可采取健康体检的形式评估入住人的生理和心理状况，列出具体的评估标准，并约定当入住人不满足明示的评估标准后会员卡的处置办法。

　　养老社区项目采取会员制的准入方式，对于拟入住人员的入住房屋的服务费用的收费标准应该提前进行释明，因为养老服务项目除了优质的居住条件外，购买人最看重的还是养老看护服务，例如24小时的看护响应、专业护理、社区活动及餐饮服务等，所以在养老会员卡购买合约中应详细列明入住后的收费项目、收费标准及价格的调整机制，并给予拟入住人员在不同服务之间进行选择或调换的权利，以便于拟入住人员合理对照评估自身的经济承受能力，不要对入住者承诺无法兑现的服务内容。

　　养老会员卡购买人会在签署养老会员卡购买合约时一次性或分期支付会员卡费，其特殊的复合权益属性导致了会员卡流转需要一定的限制。对于会员卡财产属性部分只要符合合同变更规定就可以转让和继承，但是对于会员卡包含的养老服务这类的无形财产的转让和继承则需要有相应的限制。因为社区养老服务针对的是特定的人群，而无法包含所有的自然人。

　　养老会员卡中包含的对社区房屋的终身使用权并非一个期限上的确定性概念，对社区房屋的使用视为租赁的话，购卡人与养老机构对租赁期限没有约定或者约定不明确，将视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。在《民法典》出台后，可以尝试在合约中预设“居住权”条款，以达到入住人对社区房屋终身使用权的预期。《民法典》第十四章规定，居住权是居住权人按照合同约定，以满足生活居住的需要，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。由此可见，居住权是一种用益物权，其具有物权的属性，即具有对世性、绝对性和直接支配性等属性。居住权不同于租赁权，租赁权是债权，是具有相对性的，不具有绝对的对抗第三人的属性。

　　中国社会的变化更新速度已远超人们的设想和期待，以至于我们需要非常努力地向着未来眺望，才能够为未来的变化做好必要的准备，

　　养老，自然也不例外，明天将至，未来已来，当你不得不承认,随着年岁的增长，你的身体已逐渐老去；当家变成了禁锢独居老人自由的囚笼；当子女变成了通讯录上的名字；当退休生活变成了漫无目的的游荡；当居家养老变成了买菜带娃的日常；或许这一切都应该改变，给予父母最大程度的尊重，让他们按照自己想要的方式生活，也是一种孝顺。

　　风靡全网的辩论节目《奇葩说》里的辩手陈铭对“父母提出去养老院，子女该不该支持”的辩题提出了值得我们深思的观点：“我们不回去，那个地方，对他们来说，和养老院没什么区别。而且，还没有朋友，没有自由自在的心情，没有专业的护理。他们唯一能做的，就是期盼你回家。给父母提供更多选择，也许是这个时代尽孝的一种更好的方式。”老人应勇敢打破传统观念的桎梏，遵循内心的选择，追寻自己的朋友与爱好，入住养老社区不是老人生命的终点，而是新的起点。走进养老机构，并不象征着子女不孝，也不意味着老无所依，而是老人选择了一种全新的生活方式，将生理需求和安全需求托付给自己认可的专业机构，并在其间获取社交需求和尊重需求，公证的介入也将为老人提供多元化、多方位的养老服务保障方案，这种模式能有效解决人口老龄化背景下的社会化养老难题，更代表着未来养老生活的主流方向。